La mise en œuvre d’une clause pénale doit impérativement respecter l’exigence de bonne foi prévue par le Code civil. Une utilisation abusive peut entraîner de lourdes conséquences.
Rappel : qu’est-ce qu’une clause pénale ?
La clause pénale est une stipulation contractuelle par laquelle les parties fixent d’avance le montant dû en cas d’inexécution.
Elle repose sur l’article 1231-5 du Code civil, qui permet au juge d’en modérer ou accroître le montant lorsqu’il apparaît manifestement excessif ou dérisoire.
La clause pénale produit en principe effet du seul fait de l’inexécution, sans qu’il soit nécessaire de démontrer un préjudice particulier.
Toutefois, comme toute clause contractuelle, sa mise en œuvre est soumise à l’exigence de bonne foi posée par l’article 1104 du Code civil.
Les faits : la vente non finalisée et l’action en paiement
L’affaire tranchée par la troisième chambre civile concerne un compromis de vente portant sur deux pavillons.
Les parties avaient prévu :
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une date limite de signature de l’acte authentique ;
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la possibilité, passé ce délai, de mettre l’autre partie en demeure de signer sous dix jours ;
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et, en cas de non-signature imputable à l’une des parties, l’acquisition au profit de l’autre d’une clause pénale de 50 000 €.
Les vendeurs ont mis l’acheteur en demeure, puis ont agi en justice pour obtenir le paiement de la clause pénale.
La mauvaise foi des vendeurs
La Cour relève plusieurs éléments déterminants :
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Un des pavillons devait être vendu libre de toute occupation, mais il ne l’était pas.
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Le compromis avait été signé par deux propriétaires seulement, alors qu’un troisième copropriétaire existait.
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Les vendeurs avaient eux-mêmes informé l’acheteur, par courrier recommandé, de ces irrégularités, allant jusqu’à lui proposer de signer un nouveau compromis rectifié.
Ainsi, au moment où les vendeurs ont engagé une procédure pour réclamer la clause pénale, ils savaient parfaitement que l’absence de signature de l’acte authentique n’était pas imputable à l’acheteur.
Cette connaissance fait basculer leur action dans la mauvaise foi et la déloyauté.
La sanction : condamnation pour procédure abusive…au montant de la clause
La Cour de cassation valide la condamnation des vendeurs à verser 50 000 € de dommages et intérêts à l’acheteur.
La clause pénale – qu’ils tentaient de mobiliser – se retourne ainsi contre eux, non en application du contrat, mais au titre de l’abus de droit d’agir en justice.
La Cour rappelle que :
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toute partie doit exécuter le contrat de bonne foi (art. 1104 C. civ.) ;
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une procédure engagée de manière déloyale peut être sanctionnée par des dommages et intérêts (art. 32-1 CPC : action dilatoire ou abusive).
Enseignements pratiques
Cette affaire illustre clairement que :
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La clause pénale n’est pas un outil de pression : elle suppose une inexécution imputable à la partie visée.
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La mauvaise foi est sévèrement sanctionnée, y compris en inversant la charge financière que la partie fautive espérait faire peser sur l’autre.
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Avant toute activation de la clause pénale, les vendeurs ou acheteurs doivent vérifier soigneusement :
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la conformité du bien aux stipulations du compromis,
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la régularité de la signature de toutes les parties,
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et l’imputabilité réelle de l’inexécution,
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En cas de doute sur la mise en œuvre d’une clause pénale, il est donc essentiel de consulter un avocat afin d’éviter une procédure coûteuse et potentiellement risquée.
